Erben von Grundstücken kann teuer kommen

Für die Übertragung von Grundstücken im Erbwege fällt einerseits Grunderwerbsteuer (GrESt) an. Bei nicht land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken bildet die Bemessungsgrundlage der Grundstückwert. Der Steuersatz ist dabei gestaffelt und beträgt für die ersten € 250.000 0,5%, für die nächsten € 150.000 2%, und darüber hinaus 3,5%. Werden land- und forstwirtschaftliche Grundstücke innerhalb des begünstigten Familienverbandes vererbt, so wird die GrESt vom einfachen Einheitswert berechnet. Der GrESt-Satz beträgt in diesen Fällen 2%.
Bei Erbschaften von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken außerhalb des Familienverbandes bildet die GrESt-Bemessungsgrundlage der gemeine Wert, wobei der gestaffelte Steuertarif zur Anwendung gelangt.

Grundbuchseintragungsgebühr

Darüber hinaus ist für die Eintragung des Eigentumsrechts in das Grundbuch Grundbuchseintragungsgebühr in Höhe von 1,1% vom dreifachen Einheitswert zu entrichten, sofern die Übertragung im begünstigten Familienverband erfolgt. Ansonsten bildet der Wert des jeweils einzutragenden Rechts die Bemessungsgrundlage.
Aus ertragsteuerlicher Sicht führen Übertragungen im Erbwege zu keiner Steuerpflicht. Werden Grundstücke jedoch im Erbwege gegen Leistung einer Ausgleichszahlung, die aus nachlassfremden Mitteln stammt, übertragen, kann es abhängig von der Höhe der Zahlung dennoch zu einer Immobilienertragsteuerbelastung kommen.

Beispiel
Ein Nachlass besteht aus einem Grundstück (gemeiner Wert € 100.000). Ein Testament ist nicht vorhanden. Erbberechtigt sind die beiden Kinder des Verstorbenen. Bruder und Schwester kommen überein, dass das Grundstück zur Gänze vom Bruder übernommen werden soll. Im Gegenzug verpflichtet sich dieser, seiner Schwester für deren Anteil am Grundstück einen Wertausgleich zu leisten.
Der Bruder zahlt daher seiner Schwester entsprechend dem Wert des halben Grundstücks € 50.000 aus seinem Vermögen. Da die Geldzahlung aus nachlassfremden Mitteln entrichtet wird und den halben gemeinen Wert des bemessenen Erbteiles (€ 25.000) der Schwester übersteigt, liegt eine steuerpflichtige Veräußerung des steuerlichen Miteigentumsanteils der Schwester am Grundstück vor.

Um negative ertragsteuerliche Konsequenzen von Grundstücksübertragungen im Erbwege zu vermeiden, empfiehlt es sich, rechtzeitig vorbereitende Maßnahmen zu ergreifen. So könnte etwa – abhängig vom Einzelfall – eine Grundstücksschenkung noch zu Lebzeiten mit Ausgleichszahlungen eine unerwünschte Steuerbelastung sowie den Verlust einer etwaigen Altvermögenseigenschaft verhindern. Bei der Umsetzung jener Variante, die in Ihrem Fall zu einer steueroptimalen Lösung führt, unterstützen und beraten wir Sie gerne!

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